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Tras años de abandono, el inmueble que albergó a Ladeco y la Junji será completamente remodelado y reconvertido en 72 departamentos. La inmobiliaria Flipeame! aplica la técnica del ‘flipping’, enfocada en aumentar la plusvalía a través de una gestión integral de rescate y transformación.

A pocos metros de Plaza Italia se alza un edificio con una rica historia y un presente marcado por el deterioro. Este inmueble, que durante años funcionó como sede de la antigua aerolínea Ladeco y de organismos estatales como la Junta Nacional de Jardines Infantiles (Junji), hoy se encuentra en desuso tras haber sufrido daños en el marco del estallido social. Sin embargo, su destino está a punto de cambiar gracias a una propuesta de la inmobiliaria Flipeame!, que promete convertirlo en un nuevo referente de la renovación urbana y la sostenibilidad. El proyecto, denominado Santiago Bueras, busca remodelar completamente los 3.900 metros cuadrados distribuidos en ocho pisos y dos subterráneos. El ambicioso plan es transformar el espacio de oficinas a un moderno edificio multifamily con 72 unidades habitacionales, integrando un enfoque de economía circular y financiera de alto impacto.

El arte del flipping inmobiliario

Flipeame! toma su nombre de la práctica del flipping, una tendencia originada en Estados Unidos que consiste en rescatar y dar una nueva vida a construcciones en mal estado o infravaloradas. El objetivo principal de esta estrategia de inversión es comprar una propiedad a un valor reducido, ejecutar mejoras o remodelaciones significativas en el menor tiempo posible, y luego venderla o arrendarla a un precio más alto, beneficiándose de la plusvalía forzada.

Para este histórico inmueble, el concepto se aplica a través de un proceso integral que abarca desde la adquisición y la búsqueda de financiamiento (que se estima en una inversión de 190 mil UF, cerca de $7.000 millones de pesos), hasta el diseño y la ejecución de la obra. 

El gerente de Construcción de Flipeame!, Gonzalo Pacheco, explica que con el proyecto “buscamos recuperar espacios para aportar a la ciudad, adaptándolos a las necesidades actuales de las familias. La idea es transformarlos en lugares modernos, con estándares acordes a los requerimientos de hoy, considerando, por ejemplo, grupos familiares más pequeños”. Para Santiago Bueras, en concreto, se contemplan los siguientes aspectos:

• Transformación técnica y estética: El plan de Flipeame! es remodelar completamente el edificio, incluyendo la renovación total del cableado eléctrico y la matriz sanitaria, además de refaccionar la fachada.
• Renovación de espacios: Los pisos, originalmente construidos para oficinas, serán adaptados a departamentos tipo estudio.
• Comodidades modernas: El resultado será un edificio multifamily que ofrecerá espacios comunes clave para la vida urbana moderna, tales como gimnasio, piscina y quinchos.
• Público objetivo: Los 72 departamentos proyectados tendrán un tamaño entre 28 y 48 metros cuadrados, pensados para un público de solteros, parejas o personas que transitan por la ciudad por motivos laborales, siendo también aptos para plataformas como Airbnb.

Un desafío de reingeniería: De oficina a residencial

Una de las principales ventajas de este proyecto es que el edificio fue “diseñado originalmente como oficina”. Gonzalo Pacheco destaca que esto es una “gran ventaja, ya que fue concebido bajo estándares más exigentes en términos de densidad de ocupación (personas por m²), por lo que cuenta con alturas piso-cielo más atractivas, escaleras amplias y otras características propias de edificaciones de mayor categoría”, entre las que se cuentan:

• Menor exigencia estructural: El nuevo uso residencial supone una menor exigencia para la estructura que fue originalmente diseñada para oficinas. Además, es un edificio que “ha resistido varios terremotos sin presentar daños estructurales, lo que refuerza su solidez y confiabilidad para el proceso de reconversión”.
• Instalaciones sin compromiso estructural: Al tener la estructura ya ejecutada, las nuevas instalaciones —sanitarias, eléctricas y de otras especialidades— se incorporan mediante perforaciones en las losas con testigueras, intervenciones que son de “baja afectación” y que “no comprometen la estructura”.
• Integración tecnológica: Respecto a la modernización de las instalaciones de un edificio de los años de Ladeco, Pacheco asegura que “se implementarán circuitos y alimentadores completamente nuevos, con aumentos de amperaje para satisfacer los requerimientos actuales”. En el ámbito de la eficiencia, “todas las ventanas serán reemplazadas por termopaneles, lo que asegurará un alto desempeño térmico y acústico”.
• Resultado final: En el edificio “solo se conserva la estructura de hormigón. Todo lo demás —instalaciones sanitarias, eléctricas, corrientes débiles, aislaciones acústicas y térmicas, iluminación, entre otros— será completamente nuevo” , lo que resultará en un “edificio con niveles de confort y desempeño equivalentes o incluso superiores a los de una construcción nueva”.

La economía circular y el reciclaje de vidrio

El proyecto Santiago Bueras no solo es notable por su innovación financiera y su impacto en la recuperación de un inmueble dañado, sino también por su marcado compromiso con la sostenibilidad y la economía circular.

Un elemento central es la participación de la empresa Recyglass, cuya misión es implementar el reciclaje de vidrio a partir de residuos industriales. Recyglass, con plantas en la Región Metropolitana y Biobío, se enfoca en recolectar y generar valor agregado a los desechos de vidrio que provienen del mercado de vidrios planos para la construcción.

El papel clave de Recyglass en la construcción sostenible destaca por las siguientes características:

• Residuos aceptados: La empresa se especializa en vidrios industriales como float incoloro, gris, verde y bronce, así como vidrios técnicos especiales, laminados y espejos.
• Impacto ambiental: Al gestionar estos residuos, Recyglass evita que toneladas de vidrio terminen en vertederos, contribuyendo a la disminución de los impactos ambientales de la industria. Alejandro Flores Lobos y Claudia López Mazuela de Recyglass destacan que el mayor impacto ambiental del vidrio ocurre “al inicio, en la etapa de fabricación”. Al usar vidrio reciclado, se podría permitir “hasta un 20% de disminución en las emisiones atmosféricas y hasta un 30% de disminución en el consumo energético”.
• Modelo de colaboración: Las mayores industrias de vidrio plano en Chile confían en esta empresa para la gestión de sus residuos , asegurando que el material de descarte sea reintroducido en el ciclo productivo. En el caso de Santiago Bueras, “ya se concretó un acercamiento con Recyglass, empresa que reciclará todas las ventanas y mamparas de vidrio existentes en el edificio”.

Además del reciclaje de materiales, la reutilización del esqueleto estructural del edificio supone en sí misma un acto de sostenibilidad. El inmueble fue originalmente diseñado para soportar el alto flujo de personas que marca el uso de oficinas. Esta solidez estructural resulta ventajosa, ya que el uso residencial que se le dará ahora supone una menor exigencia para la estructura, haciendo más expedito el uso de ascensores, alcantarillado y el sistema eléctrico. 

Desde Recyglass, Alejandro Flores, gerente general; y Claudia López, gerenta de Desarrollo Comercial, explican que su trabajo complementa la visión de conservar la estructura, ya que “así como se preserva el esqueleto del edificio, nosotros ayudamos a preservar los recursos que lo componen”. Además, la empresa busca intervenir antes de la demolición para retirar el vidrio “cuando aún está íntegro o parcialmente íntegro, separado de cualquier material distinto al vidrio, para un fácil tratamiento y valorización”.

Así, el proyecto Santiago Bueras se posiciona como un modelo ejemplar de reconversión urbana, demostrando cómo la innovación financiera del flipping puede alinearse estratégicamente con los principios de la economía circular para revitalizar los centros urbanos y recuperar la arquitectura histórica dañada. Tanto Flipeame! como Recyglass están convencidos de que esta alianza establece una nueva hoja de ruta para la reconversión de edificios en la RM.

Lecciones para el sector

Los desarrolladores del proyecto esperan que Santiago Bueras establezca un precedente en la industria. Gonzalo Pacheco comenta que Flipeame! es una empresa que “busca la innovación y que identifica oportunidades donde otros no las ven” , ocupando “con fuerza ese nicho intermedio” que resulta “demasiado pequeño para las grandes inmobiliarias y demasiado grande para constructoras tradicionales”.

Por su parte, el equipo de Recyglass resume la principal lección en la siguiente idea: “La circularidad no empieza en la demolición; empieza en la planificación”. Ambos actores esperan que este proyecto “marcará un antes y un después en la reconversión de espacios urbanos” al demostrar que, “con voluntad y planificación, es posible recuperar valor, evitar emisiones y avanzar hacia una construcción más responsable”.